Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was Eigentümer, Vermieter und Investoren jetzt wissen müssen
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Die gesetzlichen Anforderungen für Energieeffizienz und Sanierung von Gebäuden stehen in Deutschland und der EU vor einer tiefgreifenden Neuausrichtung. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 (GMG) soll das bestehende Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzen bzw. grundlegend überarbeiten. Zugleich bringt die neue EU-Energy Performance of Buildings Directive (EPBD 2024/1275) verpflichtende Elemente wie Renovation Passports (Sanierungspässe) und standardisierte Energiekennzahlen mit sich. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Neuerungen, deren praktische Bedeutung und die Folgen für Verkauf, Vermietung und Förderung von Immobilien.
Unsicher, welche Pflichten für Ihre Immobilie gelten?
Die gesetzlichen Anforderungen an Bestandsgebäude verändern sich derzeit grundlegend. Eigentümer sollten sich frühzeitig mit den Auswirkungen aus GEG, EU-Gebäuderichtlinie und dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz auseinandersetzen, um Sanierungs- und Förderentscheidungen richtig einzuordnen.
Einen Überblick über mögliche Sanierungsstrategien bietet der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP).
Inhaltsverzeichnis
Ausgangslage: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Status vor dem Gebäudemodernisierungsgesetz 2026
Das GEG ist seit dem 1. November 2020 in Kraft und fasst die bisherigen Regeln zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien im Gebäudebereich zusammen (EnEG, EnEV, EEWärmeG). Ziel ist es, Energieeffizienz zu steigern und Klimaschutz im Gebäudesektor umzusetzen.
Energetische Anforderungen gelten für Neubauten und Bestandsgebäude.
Energieausweis-Pflicht bei Verkauf, Vermietung oder erheblicher Modernisierung.
Seit 2024 gilt im Wärmebereich: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen, wenn sie installiert werden.
Das GEG ist derzeit noch geltendes Recht, wird aber politisch überarbeitet und soll bald vom GMG abgelöst werden.
Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 (GMG): Reform mit Zukunft
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein geplantes Bundesgesetz, das die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude neu strukturieren und an EU-Vorgaben anpassen soll.
Was ist neu im GMG?
Das geplante Gesetz soll unter anderem folgende Veränderungen bringen:
Stärkere Technologieoffenheit: Weniger starre technische Pflichten, mehr vereinfachte Zielwerte.
Klarere Mindeststandards: Einheitliche Anforderungen für Bestand und Neubau mit besserer Planbarkeit.
Renovierungspass für Gebäude: EU-weit angedachte Dokumentation – basierend auf dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
Lebenszyklus-Betrachtung (LCA): CO₂-Bilanz aller Lebensphasen eines Gebäudes.
Nachrüst- und Solarpflichten: Je nach EU-Richtlinie auch verpflichtende Solarnutzung an Gebäuden.
Ziel ist, Sanierungen planbarer und praktikabler zu machen – verbunden mit klaren Zielen für Klimaschutz.
Viele der geplanten Änderungen im Gebäudemodernisierungsgesetz werden künftig eng mit Förderprogrammen verknüpft sein. Insbesondere bei schrittweisen Sanierungen gewinnt eine Sanierungsstrategie an Bedeutung.
Der EU-Kontext: EPBD und Harmonisierung
Parallel zur deutschen Gesetzesreform läuft die Umsetzung der neuen EU-Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Diese Richtlinie muss bis Mai 2026 in nationales Recht überführt werden und setzt europaweit neue Maßstäbe für Energieeffizienz.
EU-weit harmonisierte Standards
Die neue EPBD bringt unter anderem:
Neue Energieeffizienzskala A-G: ersetzt ältere nationale Systeme und schafft EU-weit vergleichbare Energie-Labels.
Nullemissionsgebäude-Standard für Neubauten: z. B. ab 2030 ohne CO₂-Emissionen vor Ort.
Renovierungspass (Renovation Passport):Â EU-weit diskutiertes Konzept zur Dokumentation von Bestandsdaten und Sanierungs-Zielen.
Die Umsetzung dieser EU-Vorgaben wird maßgeblich das GMG und damit auch Ihre Sanierungsanforderungen beeinflussen.
Sanierungspass / Renovation Passport – Neue Pflichten in Sicht?
Ein zentrales Element der EU-Reform ist der sogenannte Renovation Passport (oft auch „Sanierungspass“ oder „Building Renovation Passport“ genannt). Dieser ist ein maßgeschneiderter Sanierungsfahrplan für ein Gebäude über mehrere Sanierungsphasen hinweg.
Verpflichtend oder freiwillig?
Aktuell schreibt die EU-Richtlinie (EPBD 2024/1275) vor, dass alle Mitgliedstaaten bis 29. Mai 2026 ein System zur Ausstellung solcher Sanierungspässe einführen müssen. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass dieser Pass unmittelbar verpflichtend bei Verkauf oder Vermietung vorgelegt werden muss. Vielmehr wird er zunächst als Standardinstrument zur Planbarkeit und Transparenz von Sanierungsmaßnahmen etabliert, das den Eigentümer bei langfristiger Planung unterstützt.
In Deutschland bildet ein ähnliches Instrument bereits heute der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP), der durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert wird.
Einige Fachquellen gehen davon aus, dass ein Sanierungspass später bei Eigentümerwechseln bzw. bei Förderanträgen zunehmend eine Rolle spielen wird und auch als Zusatzdokument zu einem Energiepass dienen könnte. Nach aktuellem Stand der Gesetzgebung ist der Sanierungspass nicht verpflichtend bei Verkauf oder Vermietung, sondern zunächst als freiwilliges Planungsinstrument vorgesehen.
Energieausweis vs. künftiger Energiepass
„Energieausweis“ ist bislang der Begriff für offizielle Gebäudeenergie-Dokumente in Deutschland – geregelt im GEG und Pflicht bei Vermietung/Verkauf.
Mit der EPBD-Umsetzung kommt:
Einheitliche EU-weit gültige Effizienzskala A-G ersetzt ältere Bewertungssysteme.
Digitalisierung & zentrale Datenbanken für Energie-Dokumente.
In der Diskussion ist die Begriffsverwendung „Energiepass“ – als moderner, EU-weiter Standard, stärker daten- und lebenszyklusbezogen (noch nicht final gesetzlich umgesetzt).
Mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie werden Energiekennwerte künftig stärker standardisiert. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass viele Förderprogramme ab 2026 enger an Effizienzklassen und Sanierungsstrategien gekoppelt werden.
Der Begriff „Energiepass“ bezeichnet bislang keinen eigenständigen Rechtsbegriff, sondern wird als möglicher zukünftiger EU-weiter Standard für den Energieausweis diskutiert.
Ob der Begriff „Energiepass“ den bisherigen Energieausweis vollständig ersetzt, entscheidet der finale Gesetzestext – zum Stand Anfang 2026 ist dies noch in Arbeit.
Praktische Auswirkungen für Eigentümer
Verkauf & Vermietung
Energieausweis (bzw. künftiger Energiepass) muss bei Verkauf oder Vermietung vorgelegt werden.
Energieeffizienz-Angaben müssen in Immobilieninseraten genannt werden.
Sanierungspässe können künftig als Mehrwert-Dokument dienen, etwa für Käufer, Banken oder Investoren.
Förderung & Finanzierung
Sanierungspässe / iSFP verbessern Förderchancen bei BAFA & KfW.
Banken können Energie- und Sanierungsdaten stärker in Bonitätsprüfungen einbeziehen.
Förderprogramme orientieren sich zunehmend an Effizienzklassen, Sanierungslogik und Nachweisführung, nicht mehr nur an Einzelmaßnahmen.
Zukunftssicherheit
Je früher Sie Effizienz-Ziele erreichen, desto weniger Risiken bei zukünftigen Sanierungs- oder Energiepflichten.
Fazit: Chancen nutzen, Risiken minimieren
Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 markiert einen Meilenstein der Energiewende im Gebäudesektor. Mit stärkerer EU-Harmonisierung, digitalisierten Energie-Dokumenten und der Einführung von Sanierungspässen entstehen neue Chancen — aber auch Herausforderungen für Eigentümer, Käufer und Vermieter.
Praxis-Tipp: Nutzen Sie Förderinstrumente wie den iSFP (individueller Sanierungsfahrplan) bereits heute als Einstieg in die EU-konforme Sanierungsplanung. Ein gut dokumentierter Sanierungsprozess wird in Zukunft nicht nur für Förderungen, sondern auch für Verkaufs- und Vermietungsvorhaben an Bedeutung gewinnen.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 (FAQ)
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 ist ein geplantes Bundesgesetz, das das bestehende Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen oder grundlegend überarbeiten soll. Ziel ist es, energetische Anforderungen an Gebäude stärker an EU-Vorgaben auszurichten und Sanierungen einfacher, planbarer und technologieoffener zu gestalten.
Gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) aktuell noch?
Ja. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist weiterhin geltendes Recht. Es bleibt so lange verbindlich, bis ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft tritt oder bestehende Regelungen offiziell ersetzt werden.
Wird der Sanierungspass bei Verkauf oder Vermietung verpflichtend?
Nach aktuellem Stand der Gesetzgebung ist der Sanierungspass nicht verpflichtend bei Verkauf oder Vermietung. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) verpflichtet die Mitgliedstaaten lediglich dazu, bis Mai 2026 ein System für Sanierungspässe einzuführen. Eine direkte Vorlagepflicht ist derzeit nicht gesetzlich festgelegt.
Was ist der Unterschied zwischen Sanierungspass und iSFP?
Der Sanierungspass (Renovation Passport) ist ein EU-weit diskutiertes Instrument zur langfristigen Sanierungsplanung von Gebäuden. In Deutschland existiert mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein vergleichbares Instrument, das viele inhaltliche Anforderungen eines künftigen Sanierungspasses erfüllt.
Wird der Energieausweis durch einen Energiepass ersetzt?
Der Begriff „Energiepass“ ist aktuell kein eigenständiger Rechtsbegriff. Er wird im Zusammenhang mit der EU-Gebäuderichtlinie als möglicher zukünftiger Standard diskutiert. Ob und wann der bisherige Energieausweis vollständig ersetzt wird, entscheidet der finale nationale Gesetzestext.
Welche Auswirkungen hat das Gebäudemodernisierungsgesetz auf Eigentümer?
Eigentümer müssen sich künftig auf stärker standardisierte Energiekennwerte, neue Effizienzklassen und eine engere Verknüpfung von Sanierungsmaßnahmen und Förderprogrammen einstellen. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit Sanierungsstrategien kann helfen, spätere Pflichten besser einzuordnen.
Welche Rolle spielen Fördermittel ab 2026?
Förderprogramme werden sich voraussichtlich stärker an Effizienzklassen, Sanierungslogik und nachvollziehbarer Nachweisführung orientieren. Instrumente wie Sanierungsfahrpläne gewinnen dadurch an Bedeutung für die Förderfähigkeit.
Hinweis für Eigentümer:
Wer sich frühzeitig mit Sanierungsfahrplänen und der Förderlandschaft ab 2026 auseinandersetzt, kann gesetzliche Entwicklungen besser einordnen und fundierte Entscheidungen treffen.
Die Inhalte wurden aus Sicht der Förder- und Sanierungspraxis aufbereitet und dienen der fachlichen Einordnung für Eigentümer und Investoren.